חלומה של כל משפחה ישראלית צעירה – להגיע לדירה בבעלותה.
איך מגשרים על הפער בין הצרכים היום (דירה שתכיל משפחה הכוללת ילדים) לבין היכולת הכלכלית והחסכונות בעתיד?
התשובה היא: הלוואה, ובמקרה הזה – הלוואת משכנתא.
כאן המקום לציין כי ישנו זרם הולך וגדל של אנשים אשר טוענים שהצורך בדירה אינו כלכלי, והשקעות בנכסים/מוצרים פיננסיים אחרים יניבו תשואה רבה יותר באופן משמעותי. זרם זה סבור שיש לגור בשכירות, תוך כדי מינוף החסכונות הקיימים לצרכי השקעה. מאחר שדיון זה אינו כלכלי בלבד, אלא גם פסיכולוגי, יתייחס טור זה אך ורק להסבר אודות המשכנתא בהיבט תקציב המשפחה.
למשכנתאות דימוי מפחיד, חלקו בצדק. המדובר בהלוואה לטווח ארוך, בסכומים משמעותיים, ובשעבוד נכס משמעותי. מחקרים מראים כי משפחה ישראלית ממוצעת לוקחת משכנתא של כ- 700 אש"ח למימון רכישת הדירה. לפי נתוני הלמ"ס ל – 2017, 40% מהגרים בדירות בבעלותם נדרשו להלוואת משכנתא לצורך רכישת הדירה, וגובה התשלום החודשי על החזר הלוואה זו הוא כ – 3400 ש"ח.
לכן, חשוב הצורך באיזון (כן, שוב איזון) בין בית החלומות שאנו מדמיינים והיכולת הכלכלית כעת ובעתיד, לבין גובה המשכנתא וסך ההחזר על פני שנים.
8 נקודות על משכנתא:
- על מנת לרכוש בית, נדרש הון עצמי (כלומר, "כסף מהבית").
- מרבית הבנקים יאשרו משכנתא בגובה המאפשר החזר שאינו עולה על שליש מההכנסה נטו.
מה זה אומר?
שאם לקחנו משכנתא בגובה 600 אש"ח ל – 20 שנים, וההחזר הוא 3,000 ₪ לחודש, נידרש (ע"י הבנק) להכנסה של כ – 9,000 ₪ לחודש.
בפועל, כדאי לבנות תזרים מזומנים או לוח ציפיות אשר יהיה ריאלי ומותאם לאורח החיים שלכם וליכולת ההחזר. ניתן לעשות זאת בסיוע השאלות כאן. - הכנסות שלא מובאות בחשבון לצורך חישוב ההחזר הינן הכנסות כדוגמת עזרה מההורים, קצבת ילדים והכנסות לא מדווחות. בבואכם לתכנן את העלויות לבית חלומותיכם, קחו זאת בחשבון.
כמובן, שעזרה מההורים לצבירת ההון הראשוני, אם היא מתאפשרת, ברוכה ומסייעת לנתוני הפתיחה. - לבנק ישראל דרישות שונות לגובה ההון העצמי הנדרש ברכישת דירה, בהתאם לסוג הרכישה (למגורים/רכישה/שיפור דיור).
ניתן לראות את הכללים כאן.
- מרבית הבנקים יאשרו משכנתא בגובה המאפשר החזר שאינו עולה על שליש מההכנסה נטו.
- אף שהלוואות המשכנתא זולות יחסית, כלומר, הריבית להלוואה נמוכה בהשוואה להלוואות מסוג אחר, לקיחת משכנתא לשנים רבות גוררת אחריה החזר מצטבר גבוה מאוד, בסכום אבסולוטי.
יש לקחת זאת בחשבון בעת תכנון המשכנתא. איך? כדאי לקצר, ככל הניתן, את תקופת המשכנתא. - לאחר שקבענו את גובה הסכום הנדרש למשכנתא, יש לקבוע את תמהיל מסלולי הריבית השונים. אומנם ניתן לבחור לקחת את כל סכום המשכנתא במסלול אחד, ובלבד שאינו בריבית משתנה, אך לרוב מומלץ "לפזר" את הסיכון ולבחור מספר מסלולים, שחלקם מאפשרים לנו ריבית נמוכה (ולכן סכום החזר נמוך יותר) ואילו אחרים מאפשרים יציבות בסכום ההחזר.
גובה הריבית שהבנקים מציעים במסלולים השונים אינו קבוע לכל הבנקים ולכל הלווים, והוא משתנה בהתאם לגובה המשכנתא, אחוז המימון (סכום המשכנתא המבוקש לעומת ערך הנכס), היכרות עם הבנק, ותק בעבודה, חסכונות ועוד.
מסלולי ההלוואה יקבעו לא רק את סכום ההחזר החודשי, אלא גם את האפשרות להחזיר סכומים גדולים וחד פעמיים בתחנות שונות ב"חיי" ההלוואה (למשל בהתאם למועד נזילות קרן השתלמות) ואת סך התשלומים לאורך השנים. - מסלולי הלוואה:
- הלוואות בריבית פריים – הרגולציה אינה מאפשרת מתן משכנתא שכולה על בסיס ריבית פריים, וזאת משום שהיא נחשבת להלוואה מסוכנת לטווח ארוך (ומנגד, מזה כ – 10 שנים נהנים לווים בריבית פריים מהלוואות זולות, שניתן לפרוע בקלות וללא עמלת פרעון מוקדם. חוכמת הבדיעבד..).
ריבית פריים נקבעת מדי חודש בהתאם לריבית בנק ישראל, ולכן גם אחוז הריבית בהלוואה אינו קבוע ועשוי להשתנות. בעבר הרחוק נהוג היה להתייחס אליה כהלוואה מסוכנת במיוחד, בשל השינויים הפוטנציאליים (ועל כן הנחיות הרגולציה). גם היום היא אינה חפה מסיכונים.
מצד אחד, המומחים לא חוזים העלאת ריבית בשנים הקרובות, וגם – המדובר בהלוואה אשר ניתן לפרוע ללא עמלת פרעון מוקדם.
מצד שני, אם תתחיל עליית ריבית, האם יש לכם כסף נזיל לפרוע את המשכנתא באופן מיידי? האם יש לכם יכולת להכיל את העלייה בתשלומי המשכנתא? - הלוואה בריבית משתנה – גם כאן, ישנן הגבלות רגולטוריות על גובה המשכנתא במסלול זה. הלוואה זו מאפשרת שינוי של הריבית אחת לתקופה, אשר נקבעת מראש. הריביות כיום נמוכות מאוד, כך שהלוואה כזו נחשבת מסוכנת למדי, נוכח האפשרות להעלאת הריבית במועד ה"תחנה" הבאה.
מסלול זה יעיל מאוד לתכנון, אם יש לכם סכום כסף שאמור להיות זמין במועד התחנה הבאה. - הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד – הלוואה אשר תנאיה ידועים מראש. שיעור הריבית קבוע, אך השינוי התקופתי במדד ישפיע על סכום ההלוואה (הקרן) ולכן גם על גובה ההחזר החודשי .
- הלוואה בריבית קבועה לא צמודה למדד – נשמע טוב, נכון? בפועל, מאחר שהבנק לא יסכים להפסיד, המדובר בהלוואה זהה לזו במסלול ג לעיל, כאשר הבנק מוסיף לשיעור הריבית את ציפיות עליית המדד בשנים הקרובות (ולכן הריבית גבוהה יחסית למסלולים אחרים).
- הלוואות בריבית פריים – הרגולציה אינה מאפשרת מתן משכנתא שכולה על בסיס ריבית פריים, וזאת משום שהיא נחשבת להלוואה מסוכנת לטווח ארוך (ומנגד, מזה כ – 10 שנים נהנים לווים בריבית פריים מהלוואות זולות, שניתן לפרוע בקלות וללא עמלת פרעון מוקדם. חוכמת הבדיעבד..).
- מה עושים כאשר רוכשים דירה, אך עד למועד הכניסה לדירה גרים בשכירות במקביל?
- עוברים לגור אצל ההורים.
- מנהלים משא ומתן עם המוכר על תשלום מירב הסכום עם קבלת המפתח לדירה.
- לוקחים חלק משמעותי מהמשכנתא כהלוואת בלון או גרייס – הלוואות בהן משלמים את כל ההחזרים (קרן + ריבית) במועד סיום ההלוואה, או משלמים ריבית בלבד עד מועד סיום ההלוואה ורק אז משולמת הקרן, בהתאמה.
- מחזור משכנתא הוא תהליך שבו בוחנים את סכום המשכנתא שנותר להחזיר אל מול האפשרות לקחת משכנתא חדשה, זולה יותר, בתנאים הנוכחיים. לכאורה, מהלך פשוט של השוואת ריביות. בפועל, נדרש חישוב מקצועי הכולל את הסכומים האבסולוטיים אשר משולמים וישולמו בכל אחד מהמסלולים (לרבות עמלות פרעון מוקדם) תוך כדי קביעת הנחות לעניין המדד, הריביות העתידיות ועוד.
לעיתים, כדאי לפרוע הלוואת משכנתא באמצעות הלוואה בסכום דומה ע"ח קרן השתלמות או פנסיה, הניתנת בריבית נמוכה יותר.
חשוב לדעת – פוליסת ביטוח החיים הנלווית למשכנתא מחייבת הצהרת בריאות, אך עפ"י הנחיות הרשות לשוק ההון והביטוח אין לראות במחזור משכנתא בבחינת חידוש ביטוח, וניתן לרכוש ביטוח חיים אחר ללא הצהרת בריאות. - עמלת פרעון מוקדם – ה"קנס" אשר משלמים בהחזר המשכנתא לפני סיום התקופה המקורית. זה קורה כאשר ההלוואה בריבית קבועה, והריבית יורדת. במקרה כזה, הבנק לווה כספים לאורך שנות ההלוואה, וכעת יצטרך "למכור" אותם בריבית (מחיר) נמוך יותר.
קיומה של עמלת פרעון מוקדם ידועה מראש (אם מתקיימים תנאים מסוימים) במועד נטילת ההלוואה. - סיוע של המדינה:
- המדינה מסייעת בהלוואות בריבית נמוכה בתנאים מסוימים, בהתאם לניקוד אשר צבר הלווה (ר קישור לטבלת הניקוד בסוף הטור). ניתן להוסיף סכומים אלה להלוואות לרכישת הדירה, אך לא כדאי להתייחס אליהם כאל הון עצמי.
- רוכשי דירה בפרויקטים של מחיר למשתכן זכאים לקבל משכנתא בסכום גבוה יותר ממגבלת התקרה של שאר הרוכשים, נדרשים להון עצמי נמוך יותר ואף זכאים למענק ברכישת דירה באזורי פריפריה.
- האם כדאי להיעזר ביועץ משכנתא עצמאי (לא של הבנק)?
זוהי שאלת השאלות והתשובה לה תלויה בפרמטרים שונים: האם אנחנו מבינים את מה שיועץ המשכנתאות בבנק מספר לנו? האם יש לנו הזמן והיכולת לרוץ בין בנקים שונים לקבלת הצעות? האם יש לנו נתונים חריגים בעברנו (פשיטת רגל, הגבלה בבנק) שעשויים להקשות על קבלת משכנתא?
זמינות המידע ברשת מדהימה, ואמורה להקל עלינו להבין את המושגים ולקבל החלטה מושכלת.
בפועל, מקצוע זה הולך וצובר תאוצה נוכח הסכומים הגבוהים הנדרשים לרכישת דירה, ואי הוודאות הכרוכה ברכישה.
אם בחרתם להיעזר באיש מקצוע, וודאו שהוא רואה את כל התמונה, מברר מה סדרי העדיפויות שלכם והיכולות, וקבלו עליו המלצות.
וכמה טיפים לסיום
- ניתן, ורצוי, לשלב את ההון העצמי והמשכנתא עם הלוואות אחרות, זולות יותר, כגון הלוואות מסובסדות ממקום העבודה, גישור על חשבון קרן השתלמות או קרן פנסיה, הלוואות מהמשפחה.
חשוב מאוד לזכור: הלוואות יש להחזיר!
לכן, גם אם הבנק לא יודע שחלק מההון העצמי הוא מהלוואות, אתם יודעים, וצריכים לוודא שאתם יכולים להחזיר אותן לכל אורך חייהן. - ניתן לגרור משכנתא מנכס לנכס ללא צורך בלקיחת משכנתא חדשה, וניתן גם להגדיל משכנתא על נכס בבנק נוסף על המשכנתא אשר נטלתם בעבר.
- בעת השוואת הצעות המשכנתא בין הבנקים, שימו לב גם לתנאים נלווים ולא רק לריביות במסלולים. למשל, הצעה מבנק המאפשר לדחות תשלום אחד או יותר מדי שנה, עשויה להיות כדאית יותר מהצעה של בנק אחר המציע שיעורי ריבית דומים.
זכרו:
- משכנתא אינה בהכרח תהליך חד פעמי.
גם לאחר לקיחת המשכנתא, אל תנוחו על זרי דפנה. בדקו אחת לתקופה האם כדאי לכם למחזר את המשכנתא, לנוכח תנאי השוק המשתנים. גם אם סכום ההחזר החודשי אינו מעיק עליכם, יתכן שמחזור המשכנתא יאפשר לכם לקצר את תקופת ההלוואה, ובכך גם את סך הסכום המשולם. - חובה לרכוש ביטוח חיים כנגד המשכנתא, גם אם יש לכם ביטוח חיים.
אין חובה לרכוש אותו בסוכנות העובדת עם הבנק.
